房地产企业税务规划的关键节点

一、房地产公司设立环节

    1．设立公司   2．前期立项     3．土地储备制度—— 一级开发   4．使用权取得方式

  二、取得土地使用权环节涉及税种分析

    1．印花税：产权转移书据       2．契税

    3．土地使用税：财税[2006]56    4．承诺负担对方税收

  三、取得转让土地使用权的不同方式

    1．购买土地使用权             2．购买整体资产           3．购买股权

    4．合并                       5．分立购买股权

  四、不同方式取得土地税负比较分析及筹划

    1．出让招拍挂方式             2．拆迁方式取得土地使用权

    3．前期报批报建准备工作       4．前期报批报建阶段涉及税收及筹划

  五、项目施工建设

    1．开发成本核算内容

      （1）土地征用及拆迁补偿费   （2）前期工程费     （3）基础设施费

      （4）建筑安装工程费         （5）配套设施费      （6）开发间接费

     2．项目开发成本对象的确定      3．土地征用及拆迁补偿        4．前期工程费

     5．基础设施费核算注意问题      6．建筑安装工程费            7．配套设施费

     8．开发间接费                  9．其他有关注意问题

     10．项目开发方式             （1）代建            （2）合作建房

  六、预售环节

     1．商品房预售条件        2．预售商品房的会计核算     3．预售阶段纳税要求

   

 4．竣工验收环节          5．现房销售条件             6．现房销售会计核算处理

     7．会计收入确认条件

 七、土地增值税新政解析与税务处理

     （1）国税函【2010】220号深度解析               （2）土地增值税纳税义务

     （3）土地增值税视同销售 （4）土地增值税计算     （5）土地增值税清算注意事项

 八、相关税务处理及规定

     1．营业税的处理：       （1）营业税纳税义务实现时间    （2）营业税计税依据

       （3）营业税视同销售   （4）原来预售商品房的处理      （5）现房销售的处理

     2．所得税处理：         （1）所得税纳税义务实现时间    （2）所得税计税依据

       （3）不同销售方式收入确认（4）所得税视同销售   （5）原来预售商品房的处理

       （6）现房销售的处理

     3．不交税及免税规定：    （1）营业税             （2）所得税

       （3）土地增值税        （4）契税               （5）房产税 （6）土地使用税

     4．房屋租赁：            （1）一般租赁           （2）商品房预租

       （3）商品房先租后售    （4）商品房售后包租

房地产业成本核算与扣除咨询顾问

一、房地产业成本项目构成及成本规划

1．房地产业成本项目构成              2．如何合理确定成本对象？

3．土地闲置成本的处理            4．房地产成本费用计划与控制

二、成本核算操作实务

1．开发产品会计成本与计税成本的差异  2．土地开发成本的核算程序

3．配套设施开发成本的会计处理    4．预提费用的会计处理

5．开发间接费用的会计处理        6．成本对象报废或毁损的处理

     三、成本规划及税前扣除的节税要点

1．成本扣除的政策与基本要求          2．成本扣除的策略与操作实务

3．设备选择甲购还是乙购？            4．材料选择甲供还是乙供？

5．项目成本核算方法与节税        6．土地转让与开发中的纳税

四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点

1．投资决策阶段的成本控制与筹划要点  2．项目设计阶段的成本控制要点

3．招投标与合同洽商阶段成本控制要点  4．施工阶段的成本控制与筹划要点

5．项目结算阶段的成本控制与筹划要点

 

房地产企业税务规划咨询

一、房地产企业全程税收

1．注册阶段的成本控制与筹划要点    2．拿地阶段的成本控制与筹划要点

3．土建阶段的筹划节税要点          4.房产销售阶段的筹划节税要点

5．项目清算阶段的筹划节税要点      6.自持物业经营阶段的筹划节税要点

二、房地产企业税收筹划

1．项目投资溢价的税收筹划  2．在建项目转让的税收筹划

3．项目公司最佳收购方案的筹划运作  4. 房屋出租的税收筹划

5．房产包销（团购）的税收筹划运作  6. 售后返租的“三方运作”模式

三、土地增值税法规与最新政策

1、土地增值税的纳税人和清算对象2、土地增值税的征税对象和范围 3、土地增值税的计税依

4、土地增值税的适用税率        5、土地增值税的计算原理与计算方法

6、土地增值税收入确认问题

（1）应税收入如何确认  （2）不征税收入如何确认 （3）免税收入如何确定

7、土地增值税准予扣除项目金额的确认问题

（1）准予土地增值税前扣除的确认原则  （2）取得土地使用权所支付金额确认

（3）房地产开发成本如何确认？        （4）房地产开发费用如何确认？

（5）与转让房地产有关的税金如何确认？（6）房地产企业的加计扣除如何确认？

（7）转让旧房如何计算准予扣除项目的金额？

四、土地增值税减免税优惠政策解读及运用

1、纳税人建造普通标准住宅出售征免税   2、国家征用、收回房地产的征免税
      3、因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁房地产的征免税
      4、个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房的征免税
      5、个人互换居住用房地产的征免税6、以房地产进行投资、联营的征免税
      7、合作建房的征免税8、企业兼并转让房地产的征免税
      9、1994年1月1日以前已签订房地产转让合同的征免税
    五、土地增值税清算

1、清算单位          2、清算条件         3、非直接销售和自用房地产的收入确定

4、扣除项目清算      5、土地增值税清算应报送资料     6、清算项目的审核鉴证
      7、土地增值税的核定征收 8、清算后再转让房地产的处理  9、土地增值税的预征规定